| Clave | Descripción del Análisis de Precio Unitario | Unidad |
| G905145-1000 | Barrido de la superficie por trata en areas limpias. | ha |
| Clave | Descripción | Unidad | Cantidad | Costo | Importe |
|---|---|---|---|---|---|
| Mano de Obra | |||||
| 100100-1000 | Peón | Jor | 2.466400 | $309.53 | $763.42 |
| 100100-1140 | Cabo de oficiales | Jor | 0.246600 | $703.30 | $173.43 |
| Suma de Mano de Obra | $936.85 | ||||
| Herramienta | |||||
| 100200-1000 | Herramienta menor | (%)mo | 0.000300 | $936.85 | $0.28 |
| Suma de Herramienta | $0.28 | ||||
| Equipo | |||||
| C990120-1040 | Tractor agricola con motor a diesel de 72h.p. mca.ford mod. f-6600 | hr | 4.265000 | $95.08 | $405.52 |
| C990125-1020 | Barredora remolcable mecánica con tolva mca. Swega | hr | 4.265000 | $4.15 | $17.70 |
| Suma de Equipo | $423.22 | ||||
| Costo Directo | $1,360.35 |
El ADN de un Presupuesto: Cómo se Construye y Certifica un Precio Unitario
El análisis de precios unitarios (APU) es el "ADN" de cualquier presupuesto de construcción en México. Es el proceso de desglosar el costo de cada actividad de la obra hasta el último tornillo, desde un metro cúbico de concreto hasta la colocación de una sola luminaria. Su función es determinar el pago justo y exacto por cada unidad de trabajo terminado. Por otro lado, la certificación de precios unitarios no es un documento oficial emitido por una entidad gubernamental, sino el proceso interno o de auditoría mediante el cual un profesional o una empresa constructora asegura que su análisis es correcto, completo, competitivo y, fundamentalmente, apegado a la normativa vigente, especialmente a la Ley de Obras Públicas. Esta guía desglosará los componentes del costo, las fórmulas clave y el proceso para integrar un precio unitario defendible y rentable, con proyecciones y estimaciones para el año 2025.
Desglosando el Precio Unitario: ¿Qué estás Pagando Realmente?
Para entender un precio unitario, es fundamental descomponerlo en sus elementos constitutivos. Cada uno representa una pieza del rompecabezas financiero que, al unirse, conforma el costo total de una actividad de construcción.
Costo Directo: Los "Ingredientes" de la Receta
El Costo Directo (CD) es la base de todo el análisis. Imagina que construyes un muro; el costo directo serían los "ingredientes" tangibles de esa receta: los blocks, el cemento, la arena, el agua y el salario de los albañiles que lo levantan.
Materiales: Todos los insumos que se incorporan físicamente a la obra.
Mano de Obra: El pago real a los trabajadores, que va más allá del salario nominal e incluye todas las prestaciones de ley (calculado a través del FASAR).
Maquinaria y Equipo: El costo por hora de utilizar revolvedoras, andamios o cualquier equipo necesario para la ejecución.
Costos Indirectos: Los Gastos para Mantener la "Cocina" Abierta
Si el costo directo son los ingredientes, los Costos Indirectos (CI) son los gastos necesarios para mantener la "cocina" (la empresa constructora) funcionando. No se pueden asignar a un solo muro, pero sin ellos, no se podría construir nada.
Indirectos de Oficina: La renta de las oficinas centrales, los sueldos del personal administrativo (contadores, gerentes), la papelería, la luz y los gastos de licitaciones.
Indirectos de Campo: Los gastos específicos de la obra, como el sueldo del residente, la renta de la oficina de campo, los permisos de construcción y las fianzas del contrato.
Financiamiento, Utilidad y Cargos Adicionales: El Margen de Operación y Ganancia
Esta es la parte del precio que cubre el costo del dinero, la ganancia legítima y las obligaciones fiscales.
Financiamiento (CF): Es el costo que paga el contratista por usar su propio dinero o un crédito para financiar la obra mientras espera los pagos del cliente. Es el interés que se cobra por ese capital invertido.
Utilidad (U): Es la ganancia o el beneficio que el contratista espera obtener por su trabajo, conocimiento y el riesgo asumido. Es el margen de rentabilidad del proyecto.
Cargos Adicionales (CA): Son impuestos o derechos que se deben pagar por ley, como el famoso "cinco al millar" que se destina a la Secretaría de la Función Pública para la inspección y vigilancia de las obras federales.
El Factor de Sobrecosto: El Multiplicador que lo Une Todo
El Factor de Sobrecosto (FSC) es un multiplicador que resume todos los cargos que no son directos (indirectos, financiamiento y utilidad). Se aplica al costo directo para obtener el precio de venta de manera rápida.
Proceso de Integración de un Precio Unitario Paso a Paso
Integrar un precio unitario es un proceso metódico que sigue una secuencia lógica para asegurar que todos los costos y cargos sean incluidos de manera correcta y en el orden adecuado, especialmente cuando se rige por la Ley de Obras Públicas.
Paso 1: Análisis del Costo Directo (Materiales, Mano de Obra, Equipo)
Es el punto de partida y la base de todo el cálculo.
Materiales: Se listan todos los insumos, se cotizan sus precios puestos en obra (incluyendo fletes) y se calcula la cantidad necesaria por unidad de medida (ej. m²), considerando un porcentaje de desperdicio.
Mano de Obra: Se define la cuadrilla de trabajo (ej. 1 albañil + 1 ayudante), se calcula su costo real por día (Salario Real con FASAR) y se divide entre el rendimiento diario (cuántos m² de muro construyen en una jornada).
Equipo y Herramienta: Se calcula el costo horario de la maquinaria y se divide entre su rendimiento por hora. También se añade un porcentaje menor (usualmente 3-5%) sobre el costo de la mano de obra para cubrir el desgaste de herramienta de mano.
La suma de estos tres rubros nos da el Costo Directo (CD).
Paso 2: Cálculo de los Costos Indirectos (Oficina y Campo)
Se determina el porcentaje que representan los gastos de administración central y de campo con respecto al costo directo. Este porcentaje se calcula analizando los gastos anuales de la empresa y los gastos específicos de la obra.
Paso 3: Cálculo del Costo por Financiamiento
Este cálculo se realiza sobre la suma de los costos anteriores. Se analiza el flujo de efectivo del proyecto para determinar cuánto tiempo la empresa financiará la obra. El porcentaje resultante se aplica sobre la suma del costo directo más los indirectos: CF = (CD + CI) × %Financiamiento.
Paso 4: Definición de la Utilidad Propuesta
La utilidad es la ganancia esperada por el contratista. Se propone como un porcentaje que se aplica sobre la suma de todos los costos acumulados hasta este punto: U = (CD + CI + CF) × %Utilidad.
Paso 5: Cálculo del Factor de Sobrecosto
Con todos los porcentajes definidos, se puede calcular el Factor de Sobrecosto (FSC) que agrupa todos los cargos adicionales al costo directo. La fórmula es: FSC = (1 + %CI) × (1 + %CF) × (1 + %U). Este factor es un indicador clave de la estructura de costos de la empresa.
Paso 6: Obtención del Precio Unitario Final de Venta
Finalmente, el Precio Unitario (PVU) se obtiene multiplicando el Costo Directo por el Factor de Sobrecosto. PVU = CD × FSC. A este resultado se le suman los cargos adicionales (como impuestos) si los hubiera, los cuales se aplican sobre el subtotal antes de ellos.
Glosario de Componentes del Costo
| Componente | Abreviatura | Descripción |
| Costo Directo | CD | Suma de los costos de materiales, mano de obra y maquinaria directamente atribuibles a la ejecución de una unidad de trabajo. |
| Costo Indirecto | CI | Gastos generales de operación de la empresa (oficina central) y de administración de la obra (campo) que no pueden asignarse a una sola actividad. |
| Costo por Financiamiento | CF | Costo del capital invertido por el contratista para solventar los gastos de la obra antes de recibir los pagos del cliente. |
| Utilidad | U | Ganancia legítima que el contratista espera obtener por la ejecución de los trabajos y la asunción de riesgos. |
| Precio de Venta Unitario | PVU | El pago total que se debe cubrir al contratista por una unidad de concepto de trabajo terminado. Es la suma de todos los componentes anteriores. |
Porcentajes Típicos en la Industria de la Construcción Mexicana
Los porcentajes de sobrecosto varían según el tipo de proyecto, el tamaño de la empresa y si la obra es pública o privada. A continuación, se presentan rangos estimados para 2025, que sirven como referencia de mercado.
| Concepto | Rango Típico en Obra Privada (%) | Rango Típico en Obra Pública (%) |
| Indirectos | 15% - 25% | 12% - 30% |
| Financiamiento | 1% - 3% | 1% - 4% |
| Utilidad | 12% - 25% | 10% - 18% |
Nota: Estos rangos son estimaciones y pueden variar significativamente. En obra pública, los porcentajes deben estar debidamente justificados y desglosados conforme a la LOPSRM.
Análisis de Precio Unitario (APU) - Ejemplo Detallado 2025
Para ilustrar cómo se integran los cargos adicionales y se llega al precio final, presentaremos un ejemplo numérico simplificado.
Concepto: Integración del Precio de Venta para 1 m² de "Muro de block de 15x20x40 cm".
Costo Directo (CD) del m² de muro: Se asume un valor base, resultado del análisis de materiales, mano de obra y equipo.
CD = $350.00 MXN
Cálculo de Indirectos: Se aplica un porcentaje de indirectos estimado del 15%.
Costo de Indirectos = $350.00 × 15% = $52.50 MXN
Subtotal 1 = CD + CI = $350.00 + $52.50 = $402.50
Cálculo de Financiamiento: Se aplica un porcentaje de financiamiento del 1.5% sobre el subtotal anterior.
Costo de Financiamiento = $402.50 × 1.5% = $6.04 MXN
Subtotal 2 = CD + CI + CF = $402.50 + $6.04 = $408.54
Cálculo de Utilidad: Se aplica un porcentaje de utilidad del 10% sobre el segundo subtotal.
Utilidad = $408.54 × 10% = $40.85 MXN
Subtotal 3 = CD + CI + CF + U = $408.54 + $40.85 = $449.39
Cálculo del Precio de Venta Unitario Final: El precio final es la suma de todos los componentes.
Fórmula: PVU = CD + CI + CF + U
PVU = $350.00 + $52.50 + $6.04 + $40.85 = $449.39 MXN
El precio de venta final para 1 m² de muro de block es de $449.39 MXN. A este monto se le agregarían los cargos adicionales (impuestos) si aplicaran.
Normativa, Permisos y Seguridad: Construye con Confianza
La integración de precios unitarios no es solo un ejercicio técnico-financiero, sino que está profundamente anclada en un marco legal que garantiza la transparencia, la equidad y la correcta ejecución de las obras, especialmente en el sector público.
Ley de Obras Públicas y Servicios Relacionados con las Mismas (LOPSRM)
La LOPSRM y su reglamento (RLOPSRM) son la columna vertebral de la contratación de obra pública en México.
El Factor de Salario Real (FASAR)
Dentro del costo directo, el componente de mano de obra es uno de los más regulados. El FASAR es un cálculo normativo, también delineado en el RLOPSRM, que obliga al contratista a determinar el costo real y total de un trabajador, más allá de su salario nominal.
Importancia de la Bitácora de Obra
La bitácora de obra es el instrumento legal y oficial de comunicación entre el contratista y el cliente (o su supervisión) durante la ejecución de los trabajos.
Porcentajes de Sobrecosto Promedio por Tipo de Obra
El factor de sobrecosto, que agrupa indirectos y utilidad, varía considerablemente según la especialización y complejidad de la obra. A continuación, se presenta una tabla con rangos estimados para 2025, que refleja cómo la logística y los requerimientos técnicos de cada sector impactan en los costos operativos.
| Tipo de Obra | Rango de Indirectos (%) | Rango de Utilidad (%) | Factor de Sobrecosto Promedio |
| Edificación | 12% - 22% | 10% - 18% | 1.25 - 1.45 |
| Urbanización | 14% - 25% | 12% - 20% | 1.28 - 1.50 |
| Carreteras | 15% - 28% | 12% - 22% | 1.30 - 1.58 |
Nota: Estos valores son proyecciones estimadas para 2025 y deben ser ajustados por cada empresa según su estructura de costos particular. El Factor de Sobrecosto Promedio considera el efecto compuesto de los indirectos, la utilidad y un financiamiento estimado.
Aplicaciones del Análisis de Precios Unitarios
El APU es una herramienta versátil cuya utilidad va mucho más allá de la simple elaboración de un presupuesto inicial. Su correcta aplicación es fundamental en diversas etapas clave de la vida de un proyecto de construcción.
Elaboración de Presupuestos para Licitaciones Públicas y Privadas
Esta es su aplicación más conocida. Un APU detallado y bien fundamentado es la base de cualquier propuesta económica competitiva. En las licitaciones públicas, un desglose preciso conforme a la LOPSRM es un requisito indispensable para no ser descalificado.
Control de Costos y Avance de Obra (Estimaciones)
Durante la ejecución, el APU se convierte en la principal herramienta de control financiero. Los pagos al contratista se realizan a través de "estimaciones", que son valuaciones periódicas de los trabajos ejecutados. Estas estimaciones se calculan multiplicando las cantidades de obra realmente completadas por los precios unitarios pactados en el contrato . Esto permite comparar constantemente el costo real contra el presupuestado y detectar desviaciones a tiempo.
Base para la Negociación de Contratos y Órdenes de Cambio
Cuando surgen trabajos no previstos en el catálogo original (conceptos extraordinarios) o se realizan modificaciones al proyecto, el APU del contrato original sirve como base para negociar los nuevos precios. Se analizan los costos directos del nuevo trabajo y se aplican los mismos porcentajes de indirectos, financiamiento y utilidad pactados, garantizando una negociación justa y coherente con las condiciones originales del contrato.
Planeación y Programación de Recursos en la Obra
El desglose del APU proporciona información valiosa para la planeación logística. Al conocer las cantidades exactas de materiales, las horas-hombre por especialidad y las horas-máquina necesarias para cada actividad, el equipo de obra puede programar con precisión la compra de insumos, la contratación de personal y el alquiler de maquinaria, optimizando el uso de recursos y evitando retrasos o sobrecostos por una mala planificación.
Errores Frecuentes al Calcular Precios Unitarios y Cómo Evitarlos
Un pequeño error en un precio unitario puede magnificarse a lo largo de un proyecto, resultando en pérdidas significativas. Conocer los errores más comunes es el primer paso para poder evitarlos.
Omitir gastos de oficina o de campo: Es fácil enfocarse en los costos directos y subestimar los gastos administrativos, de supervisión, fianzas o permisos.
Solución: Realizar un análisis detallado de todos los costos indirectos de la empresa y de la obra, y no usar un porcentaje genérico sin justificación.
Calcular mal el financiamiento: No considerar correctamente los plazos de pago de las estimaciones o usar una tasa de interés incorrecta puede eliminar el margen de ganancia.
Solución: Elaborar un flujo de caja del proyecto que proyecte los ingresos y egresos reales para determinar la necesidad de financiamiento con precisión.
No considerar imprevistos dentro de los indirectos: Los proyectos rara vez salen exactamente como se planean. No tener un colchón para contingencias transfiere todo el riesgo al contratista.
Solución: Incluir un porcentaje para imprevistos (generalmente dentro de los indirectos de campo) basado en la complejidad y el nivel de incertidumbre del proyecto.
Usar un FASAR incorrecto o desactualizado: La legislación laboral y fiscal cambia. No actualizar el cálculo del Factor de Salario Real puede llevar a pagar más de lo presupuestado en nómina.
Solución: Revisar y actualizar anualmente las plantillas de cálculo del FASAR con las cuotas del IMSS y las leyes vigentes. Apoyarse en software especializado que automatiza este proceso.
Basarse en rendimientos poco realistas: Utilizar rendimientos de manuales sin ajustarlos a las condiciones reales del sitio (clima, altura, logística) es una receta para el desastre.
Solución: Crear una base de datos de rendimientos históricos de la propia empresa en proyectos similares y ajustar los rendimientos teóricos con un factor de eficiencia realista.
Checklist para la Revisión de un Precio Unitario
Para "certificar" o validar internamente un precio unitario antes de presentarlo en una propuesta, es fundamental realizar una revisión exhaustiva. Este checklist cubre los puntos más críticos.
Costo Directo:
¿Están actualizados los costos de materiales con cotizaciones recientes (<30 días)?
¿El cálculo del FASAR es correcto y utiliza las cuotas y leyes vigentes para 2025?
¿Los rendimientos de mano de obra y maquinaria son realistas y están justificados para las condiciones del sitio?
Indirectos:
¿Están incluidos todos los gastos de oficina central prorrateados y los gastos específicos de la obra en campo?
¿Se consideraron fianzas, seguros, permisos y gastos de licitación?
Fórmulas:
¿Se aplicaron correctamente las fórmulas en cascada (Indirectos -> Financiamiento -> Utilidad)?
Si es obra pública, ¿los cálculos se apegan a la metodología de la LOPSRM?
Mercado:
¿El precio final es competitivo en comparación con precios de mercado para trabajos similares?
¿El precio final es rentable y cubre todos los costos y la utilidad esperada?
Mantenimiento y Actualización de tu Base de Datos de Costos
Un presupuesto es tan preciso como los datos en los que se basa. En un entorno económico volátil, mantener una base de datos de costos actualizada no es una opción, sino una necesidad para la supervivencia de la empresa.
Frecuencia de Actualización de Costos de Insumos
Los precios de los materiales, especialmente los que dependen de los mercados internacionales como el acero o el cobre, pueden cambiar drásticamente en cuestión de semanas.
Recomendación: Para licitaciones importantes, se deben solicitar cotizaciones actualizadas a proveedores locales. La base de datos general de la empresa debería revisarse y actualizarse al menos trimestralmente para reflejar las tendencias del mercado.
Ajuste de Porcentajes de Indirectos según la Estructura de la Empresa
Los costos indirectos no son estáticos. Si la empresa crece, contrata más personal administrativo o se muda a una oficina más grande, su porcentaje de indirectos de oficina central aumentará.
Recomendación: Realizar un análisis de los gastos generales de la empresa al menos una vez al año para recalcular el porcentaje de indirectos de oficina central y asegurarse de que refleje la estructura de costos actual.
Impacto de la Inflación en el Cálculo de Financiamiento
La inflación afecta directamente el costo del dinero. Las tasas de interés de referencia (como la TIIE en México) que se utilizan para calcular el costo por financiamiento varían según las políticas del Banco de México.
Recomendación: Utilizar siempre la tasa de interés vigente al momento de preparar el presupuesto. En proyectos de larga duración, es prudente considerar un análisis de sensibilidad con posibles escenarios de aumento de tasas.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
¿Qué es un análisis de precios unitarios (APU)?
Es el desglose detallado del costo de ejecutar una sola unidad de una actividad de construcción (por ejemplo, un metro cuadrado de muro o un metro cúbico de concreto). Su objetivo es determinar el precio justo y completo de cada concepto de trabajo .
¿Cuál es la diferencia entre costo directo y precio unitario?
El costo directo incluye únicamente los gastos de materiales, mano de obra y maquinaria que se pueden atribuir directamente a la ejecución de la actividad. El precio unitario (o precio de venta) es el costo directo más todos los cargos adicionales: costos indirectos, financiamiento, utilidad e impuestos .
¿Qué porcentaje de utilidad es normal cobrar en un proyecto de construcción en México?
No hay un porcentaje fijo, pero en el mercado mexicano los rangos suelen variar. Para obra privada, puede ir del 15% al 35%, dependiendo del riesgo y la complejidad. En obra pública, los márgenes son generalmente más ajustados, oscilando entre el 10% y el 18% sobre la suma de los costos .
¿Qué son los cargos adicionales según la Ley de Obras Públicas?
Son erogaciones obligatorias por ley que el contratista debe cubrir y que no forman parte de los costos directos, indirectos, financiamiento ni utilidad. El ejemplo más común es el "cinco al millar" (0.5%), una aportación a la Secretaría de la Función Pública para la inspección y control de las obras federales .
¿Cómo se calcula el costo de financiamiento de una obra?
Se calcula analizando el flujo de caja del proyecto. Se estiman los egresos (costos directos e indirectos) y los ingresos (anticipos y pago de estimaciones) a lo largo del tiempo. Sobre los saldos negativos (cuando los gastos superan a los ingresos), se aplica una tasa de interés para determinar el costo financiero que el contratista debe cubrir.
¿Qué es el FASAR y por qué es tan importante?
El Factor de Salario Real (FASAR) es un multiplicador que se aplica al salario nominal de un trabajador para obtener su costo real y total para el patrón. Es crucial porque integra todas las prestaciones y obligaciones de ley (IMSS, INFONAVIT, aguinaldo, prima vacacional, Impuesto Sobre Nómina), asegurando que el costo de la mano de obra en el presupuesto sea completo y apegado a la normativa .
¿Qué software se utiliza en México para el análisis de precios unitarios?
Los dos programas más dominantes en la industria de la construcción en México son Opus y Neodata. Ambas plataformas permiten crear presupuestos, calcular precios unitarios, gestionar bases de datos de costos, y automatizar cálculos complejos como el FASAR y el factor de sobrecosto .
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Un video técnico del canal "AYALA-ARQ" que desglosa cómo se calcula el "pie" de un precio unitario, explicando cada uno de los cargos adicionales.
Factor de Salario Real (FASAR) explicado para NO Contadores
El canal "AD ARQUITECTURA" ofrece una explicación simple y directa de qué es el FASAR, fundamental para entender cómo se calcula el costo real de la mano de obra.
Conclusión
El análisis de precios unitarios es una disciplina fundamental para la viabilidad de cualquier empresa constructora en México. Esta guía ha demostrado que un precio bien integrado va mucho más allá de la simple suma de materiales y mano de obra; es un análisis complejo que incorpora todos los costos operativos, el costo del dinero, las obligaciones fiscales y la legítima ganancia del contratista. Reafirmamos que dominar el cálculo de los cargos adicionales y la estructura del sobrecosto, con un entendimiento profundo de la normativa como la LOPSRM, es la verdadera clave para elaborar presupuestos que no solo sean competitivos para ganar proyectos, sino también rentables y exitosos en el desafiante sector de la construcción en México.
Glosario de Términos
Análisis de Precio Unitario (APU): Proceso de desglosar el costo de ejecutar una unidad de medida de un concepto de obra en todos sus componentes: costo directo, indirectos, financiamiento, utilidad y cargos adicionales.
Costo Directo: La suma de las erogaciones por materiales, mano de obra y maquinaria que se identifican directamente con la ejecución de un trabajo específico.
Costo Indirecto: Gastos generales necesarios para la operación de la empresa y la administración de la obra, que no pueden ser atribuidos a una sola partida.
Factor de Sobrecosto: Un multiplicador que se aplica al costo directo para obtener el precio de venta. Agrupa los porcentajes de indirectos, financiamiento y utilidad.
Utilidad: La ganancia que el contratista establece como retribución por su inversión, trabajo y riesgo asumido en el proyecto.
Financiamiento: El costo financiero en el que incurre el contratista por invertir recursos propios o de crédito para pagar los gastos de la obra antes de recibir los pagos del cliente.
Factor de Salario Real (FASAR): Un factor de cálculo normativo que determina el costo real y total de la mano de obra, incluyendo el salario nominal más todas las prestaciones y obligaciones patronales de ley.